Comme tous les biens immobiliers, un appartement a besoin d’être évalué au moment de la vente ou pour des besoins d’information.
Pour estimer la valeur d’un appartement, différents critères doivent être pris en compte : localisation géographique, caractéristiques de l’appartement, état de l’appartement, valeur des appartements situés à proximité, performance énergétique.
Sommaire
La localisation géographique
Que ce soit au moment de la vente ou de l’achat d’un appartement, le premier critère auquel vous devez prêter attention est la situation géographique du bien immobilier. L’emplacement d’un appartement est le critère le plus déterminant dans la détermination de sa valeur.
Un appartement peut se trouver en bon état et confortable, s’il est situé dans un mauvais environnement, il perd toute sa valeur.
Par localisation géographique, vous devez comprendre deux paramètres : la ville et le quartier. Un appartement situé à Nice n’a pas la même valeur qu’un appartement situé à Paris.
De la même façon, un appartement situé à Rouen ne peut avoir la même valeur qu’un appartement qui se trouve à Cannes.
Le prix d’un appartement au m² est plus élevé que le prix d’une maison au m².
À Nantes, le prix au m² d’un appartement est de 4166 euros environ. À Strasbourg, ce prix descend à 3900 euros.
À Montpellier, il est de 3845 euros et à Bordeaux, il tourne autour de 4900 euros. À Paris, vous devez débourser entre 9500 euros et plus de 15 000 euros pour chaque mètre carré.
Le prix des appartements dans les grandes villes ou les lieux touristiques sont plus élevés. Même dans une même ville, tous les appartements n’ont pas les mêmes prix.
Dans les quartiers proches du centre-ville, les prix des appartements sont plus élevés que dans la périphérie. Les infrastructures disponibles dans un quartier sont également un facteur important dans la détermination de leur valeur.
Si vous êtes dans un quartier proche d’un centre commercial, d’un hôpital et d’une école, l’appartement aura plus de valeur que si vous devez conduire pendant une demi-heure pour avoir accès à l’une de ces infrastructures.
L’état des routes est un autre critère que vous devez considérer en ce qui concerne la valeur d’un appartement. Dans ces deux cas, le prix de chaque m² peut être radicalement différent.
Si vous disposez des informations dont nous venons de parler, il existe des sites qui vous aideront à avoir une idée du prix de l’appartement.
Les caractéristiques de l’appartement
Malgré son importance, la situation géographique n’est pas le seul critère qu’il faut prendre en compte au moment d’estimer la valeur d’un appartement. Les caractéristiques propres ou la nature du logement doivent aussi être prises en compte.
Les appartements ne couvrent pas tous la même superficie. Ils ne contiennent pas le même nombre de chambres ni le même nombre de salles d’eau.
Les matériaux de construction utilisés ne sont pas les mêmes d’un appartement à un autre. Tous ces critères influencent le prix.
Voici les éléments qui doivent être pris en compte :
- Surface totale de l’appartement : vous devez prendre une mesure de l’appartement et déterminer avec exactitude le nombre total de mètres carrés ;
- Équipements : le nombre de douches, la possibilité de se garer, la présence d’une terrasse sont des éléments qui apprécient ou déprécient la valeur d’un appartement ;
- Nombre de chambres et la structure : plus il y a de chambres, plus la maison se vendra à un prix intéressant ;
- Décoration : si l’appartement est bien décoré, il aura plus de valeur qu’un appartement sans décoration.
L’état de l’appartement
Si un appartement est en bon état, il aura un prix plus intéressant qu’un appartement qui a besoin d’un grand nombre de travaux de rénovation. C’est pour cette raison qu’avant de mettre votre appartement en vente, vous devez effectuer des travaux de rénovation.
La plomberie, les murs et tous les autres éléments qui composent l’appartement doivent être en bon état. De cette façon, vous parviendrez à obtenir un bon prix.
Lorsque vous êtes sur le point d’acheter un appartement, vous devez faire appel à un artisan pour vous établir un devis de rénovation. Cette précaution vous évitera de payer un prix élevé pour ensuite faire face seul aux différents travaux de rénovation.
Si vous êtes celui qui vend son appartement, vous ne devez pas faire des travaux de transformation radicale de l’appartement (suppression d’une chambre ou d’un couloir).
Même si vous estimez que ces travaux sont importants, il vaut mieux expliquer la situation à l’acheteur et lui proposer un prix moins élevé pour qu’il s’en charge lui-même.
La valeur des appartements situés à proximité
Il est possible que même après avoir pris en compte les trois critères dont nous venons de parler, vous avez du mal à trouver le juste prix pour votre appartement. Dans ce cas, vous pouvez décider de vous appuyer sur le marché de l’immobilier dans la zone.
Ce critère est simple à utiliser. Il suffit de jeter un coup d’œil aux prix de vente affichés pour des appartements qui se trouvent à proximité du vôtre mais vous ne devez pas chercher le prix de n’importe quel appartement.
Les appartements que vous devez considérer pour établir une comparaison doivent être similaires au vôtre. Ils doivent avoir des caractéristiques proches et avoir été construits avec des matériaux de construction semblables.
Après avoir pris connaissance du prix de vente de ces appartements, vous devez établir les points de différence entre ces derniers et votre appartement pour fixer votre prix. Vous pouvez fixer un prix plus élevé ou plus bas.
Le fait d’aligner votre prix sur celui des autres appartements dans le quartier vous permet de trouver plus facilement des acheteurs.
Attendez-vous à devoir négocier le prix au rabais lors des rencontres avec les clients. Il est rare que ces derniers déboursent le prix affiché sans négocier.
Faites attention à ne pas brader votre appartement. Le taux de négociation se situe entre la marge de 2 à 10 %. Si l’acheteur tente d’avoir des réductions importantes, il faut savoir négocier à la hausse.
Si vous êtes sur le point d’acheter un appartement, vous devez vous renseigner sur la valeur de l’immobilier dans le quartier pour savoir si le prix que vous voulez payer est juste ou pas. N’hésitez pas à négocier pour obtenir des réductions.
La performance énergétique
La lutte contre le changement climatique est l’affaire de tous, c’est pourquoi la performance énergétique de votre appartement est un critère décisif pour estimer sa valeur.
La performance énergétique d’un logement est indiquée dans le document de performance énergétique ou DPE.
Si vous voulez vendre votre appartement, vous devez faire établir ce document. Ce diagnostic permet de donner à l’acheteur une idée claire de la somme d’argent qu’il aura à dépenser chaque mois pour régler ses factures énergétiques.
Si vous estimez qu’il y a des travaux à effectuer pour faire baisser les coûts de l’énergie, sachez que vous pouvez obtenir une aide de l’État.
Dans le sens opposé, si vous êtes sur le point d’acheter un appartement, vous devez exiger le DPE. Si celui-ci est mauvais, il faut bien négocier le prix d’achat.
Dans tous les cas, un appartement avec un mauvais diagnostic de performance énergétique ne sera pas apprécié sur le marché.
Un bilan des atouts et faiblesses de l’appartement par rapport au marché permet de déterminer le potentiel du bien et l’estimation de sa valeur à un instant T.
Sa localisation et son environnement proche, sa superficie, son état, sa performance énergétique sont autant de critères à prendre en compte pour l’évaluation.