L’évaluation de la valeur d’une maison avec terrain prend en compte la surface habitable du bien et le prix du m² dans le secteur. Sur le marché de l’immobilier, il est avantageux pour un propriétaire de vendre une maison disposant d’un extérieur spacieux.
Le prix des maisons avec terrain est supérieur à celui des propriétés identiques sans espace extérieur. L’estimation de la valeur de la maison avec le terrain nécessite de prendre en compte certains critères.
Pour estimer la valeur d’une maison possédant un terrain non occupé, il faut commencer par déterminer la surface habitable de la maison. On applique ensuite un système de pondération à la superficie du terrain pour estimer la plus-value qu’il ajoute à l’ensemble de la propriété.
La valeur de la propriété est obtenue en multipliant le prix moyen du m² du secteur par la somme de la surface habitable de la maison et l’équivalence en surface habitable de la superficie du terrain.
Sommaire
Méthode de calcul du prix de la maison avec terrain
L’estimation d’une maison ou d’un appartement avec terrain est effectuée par un conseiller immobilier. Ce dernier prend en compte le prix de la maison ou de l’appartement, le prix du terrain et le prix du m² selon la région.
Le prix du terrain équivaut à 10 ou 20% du prix du mètre carré de la construction. Le terrain ne s’estime pas de la même manière qu’un bâtiment, qu’ils soient liés ou non. Le propriétaire peut fixer le prix au mètre carré de son terrain selon la loi du marché.
Dans les grandes métropoles françaises, les maisons avec terrain ont une valeur de 15 à 20% supérieure à celle des propriétés identiques sans terrain. L’évaluation de la valeur du terrain et du logement, effectuée séparément, est importante pour une excellente estimation.
Calcul du prix de la maison
Le prix de la maison varie en fonction de plusieurs facteurs, dont la superficie habitable. Cette dernière est mesurée par des professionnels de l’immobilier tels que le notaire, un agent, un mandataire ou un expert immobilier.
Le professionnel se déplace pour mesurer la superficie des espaces habitables, c’est-à-dire le plancher construit. Il ne prend pas en compte les sous-sols, les dépendances, les terrasses, les balcons, les vérandas et les pergolas.
La valeur du bien est fixée en fonction du prix du m² dans le quartier, l’arrondissement ou la commune. L’agent immobilier prend en compte le prix des biens similaires actuellement sur le marché et applique une surcote selon l’architecture et la position géographique du bien en question.
Calcul du prix du terrain non occupé
Le terrain constitue un atout à valoriser pour l’estimation d’une maison. Sa surface n’est évaluée de la même manière que la surface habitable de la maison.
La plus-value du terrain est déterminée grâce à un système de pondération appliqué à la superficie du terrain non occupé pour la valoriser en surface habitable.
Un terrain non occupé de 100m² représente 10 à 20m²de surface habitable. Les caractéristiques suivantes du terrain peuvent influencer le prix du bien :
- Forme globale du terrain;
- Régularité du sol;
- Possibilité ou non d’installer une piscine proche de l’habitation;
- État de la végétation environnante.
Il arrive que le propriétaire divise le terrain restant et le vende en plusieurs lots. Il est recommandé de ne pas surévaluer le prix des terrains au risque de faire fuir les potentiels acheteurs.
Estimation du prix au m² pratiqué dans votre région
Lorsque la superficie du logement et le prix du terrain sont connus, il faut identifier le prix moyen du m² pratiqué dans la région. Il peut être déterminé en explorant les anciennes et les récentes annonces immobilières.
Il existe des outils en ligne qui aident à déterminer le prix du m² d’un terrain dans un quartier, un arrondissement ou une commune.
Pour les logements situés en dehors de l’Île-de-France, ils donnent la valeur du m² en fonction des données des annonces immobilières ainsi que des données économiques et sociodémographiques.
Le prix du m² en Île-de-France est obtenu grâce aux données des transactions historiques de la base BIEN des Notaires de Paris et d’Île-de-France. Ces derniers peuvent indiquer le prix du m² d’un quartier parce qu’ils possèdent les connaissances et les outils nécessaires à cet effet.
Pour une maison située sur un terrain de 150m² à Saint-Herblain à côté de Nantes, le prix du m² est de 3594 euros. La valeur de cette maison avec terrain est obtenue en multipliant la superficie du terrain par le prix du m², soit 539100 euros.
Comment estimer la plus-value totale d’une maison avec terrain
La plus-value d’une maison avec terrain est obtenue en additionnant la superficie de la surface habitable du bâtiment et l’équivalence en surface habitable de la superficie du terrain non occupé.
Pour un logement de 90m² avec 100m² de terrain vide (soit 20 m² en équivalent surface habitable), la plus-value totale de la propriété est de 110m².
Le prix de la maison avec terrain est obtenu en multipliant les 110m² par le prix moyen du mètre carré dans le secteur. Si le prix moyen du m² est de 2500 euros, la valeur de cette propriété est de 275000 euros.
Bien estimer sa maison avec terrain: les critères à prendre en compte
Lorsque la valeur estimative simplifiée de la maison est connue, il faut lui appliquer des surcotes ou des décotes pour obtenir une estimation juste.
Les paramètres permettant d’appliquer ou non une surcote sont, entre autres, l’environnement, l’état du bien, sa performance énergétique et la régularité du sol du terrain.
L’emplacement constitue un critère capital dans l’estimation de la valeur d’un logement. Un bien immobilier proche d’un établissement public, d’un parc ou d’une ligne de transport a plus de valeur qu’un bien situé en campagne.
Un logement qui nécessite des travaux de rénovation a moins de valeur qu’un logement neuf ou qui vient d’être rénové. Les agents immobiliers se réfèrent au plan local d’urbanisme, au cadastre et au certificat d’urbanisme pour déterminer la constructibilité ou non du terrain.
Lorsque le sol est régulier et que le nouveau propriétaire peut implanter sur le terrain vide une piscine ou un jardin, le bien est surcoté. Une maison disposant d’une bonne performance énergétique et d’une vue imprenable sur la mer est avantageuse pour le vendeur.
S’il existe un vis-à-vis avec les maisons environnantes, une décote est appliquée à la valeur simplifiée du bien.
Comment estimer soi-même sa maison avec terrain?
Il est indispensable que le propriétaire sache déterminer la valeur de son bien pour le service des impôts ou le calcul des droits de donation. Cette compétence est également nécessaire lors du calcul des droits de succession et dans les cas d’assujettissement à l’impôt sur la fortune.
Le moyen le plus pratique pour bien estimer sa maison avec terrain est de procéder à une simulation sur internet. De nombreux sites internet sont disponibles et permettent au propriétaire d’obtenir une estimation rapide de sa maison.
Il suffit de remplir un formulaire et de fournir des informations telles que la surface, l’adresse ou l’année de construction du bien. Le vendeur doit cependant connaître les prix immobiliers au mètre carré du secteur.
Un propriétaire qui veut estimer son bien ne doit pas se focaliser sur le prix auquel il l’avait acheté. Il est probable que la valeur du bien soit différente de sa valeur initiale car les prix sur le marché de l’immobilier fluctuent énormément.
Il est aussi recommandé de ne pas tenir compte de l’attachement émotionnel au bien pour l’estimer à sa juste valeur.
Pour évaluer la valeur d’une maison avec terrain, il faut déterminer la surface habitable du logement et celle du terrain vide. La somme de ces deux surfaces est ensuite multipliée par le prix du m² dans la rue ou la commune.
Ce montant estimatif simplifié obtenu peut varier en fonction de l’environnement et de l’état du bien.