En bref : Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Plus de 1,5 million de passoires thermiques F ou G restent louées aujourd’hui, un gel des loyers s’applique déjà depuis 2022 et le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux. Sortir du classement passe par un audit, de l’isolation (toiture d’abord, puis murs et fenêtres) et le remplacement d’un chauffage obsolète, avec MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, les CEE et l’éco-PTZ qui couvrent 40 à 80 % du coût.
L’interdiction progressive de location des passoires thermiques est l’un des effets concrets les plus structurants de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Pour les propriétaires bailleurs, ce calendrier n’est plus une menace lointaine : depuis le 1er janvier 2025, plus aucun logement classé G ne peut faire l’objet d’une nouvelle mise en location et l’échéance F de 2028 se rapproche à vive allure. Nous passons en revue les dates, les contrats réellement concernés, les dérogations prévues, les risques encourus par les bailleurs et surtout les travaux prioritaires pour sortir un bien du classement F ou G.
Passoire thermique : de quoi parle-t-on exactement ?
Une passoire thermique désigne, dans le vocabulaire de la loi, un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces deux étiquettes correspondent à une consommation d’énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an pour la classe F et au-delà de 420 kWh/m²/an pour la classe G, selon le DPE réformé en vigueur depuis le 1er juillet 2021 et ajusté en juillet 2024 pour les petites surfaces.
Concrètement, un logement F ou G concentre plusieurs défauts : isolation très insuffisante de la toiture, des murs ou des planchers, simple vitrage ou vitrage ancien, ventilation absente ou défaillante et chauffage très énergivore (convecteurs électriques anciens, chaudière fioul, chaudière gaz à basse performance). L’Observatoire national de la rénovation énergétique estimait, dans son édition 2024, à environ 4,8 millions le nombre de résidences principales classées F ou G en France, dont une majorité louée.
Avant de se demander comment agir, encore faut-il savoir où l’on en est. Un DPE à jour, réalisé après la réforme de 2021, reste valable 10 ans. Les DPE antérieurs à 2018 ne sont plus opposables depuis le 1er janvier 2025 : si vous louez avec un diagnostic obsolète, vous êtes de fait en infraction. Pour tout savoir des obligations de diagnostic côté bailleur, consultez notre guide dédié aux obligations DPE pour la location.
Calendrier complet des interdictions de location par classe DPE
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier d’exclusion progressive des passoires thermiques du marché locatif. Chaque étape vise à pousser les propriétaires à engager des travaux, sous peine de ne plus pouvoir louer leur bien. Voici les dates à retenir pour la métropole :
| Date | Logements concernés | Portée |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements G+ (> 450 kWh/m²/an) | Interdits pour toute nouvelle location, bail renouvelé ou tacitement reconduit |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G | Idem : plus de nouveau bail, plus de reconduction tacite |
| 1er janvier 2028 | Tous les logements classés F | Même mécanisme : extinction progressive des baux F |
| 1er janvier 2034 | Tous les logements classés E | Franchissement au classement D minimum pour louer |
Les départements d’outre-mer bénéficient d’un décalage : la méthode DPE y a été fiabilisée en 2024 seulement et les interdictions démarrent avec les logements G au 1er janvier 2028, puis les F au 1er janvier 2031 et les E au 1er janvier 2034. Un bailleur qui possède un bien à la Réunion, en Guadeloupe ou en Martinique a donc deux à trois ans de marge supplémentaire par rapport à la métropole.
Attention : l’étiquette G+ créée en 2023 n’existait que comme sous-catégorie technique. Depuis 2025, toute la classe G est traitée uniformément. Un logement qui consomme 335 kWh/m²/an (donc techniquement F) est aujourd’hui louable sans contrainte mais ne le sera plus au 1er janvier 2028.
Quels baux sont vraiment concernés par l’interdiction ?
Beaucoup de bailleurs s’imaginent que l’interdiction ne touche que les nouveaux contrats. La réalité est plus nuancée : la loi vise tout changement de situation contractuelle, ce qui couvre trois cas précis.
Le premier cas est la nouvelle mise en location : à la date de prise d’effet de l’interdiction, le bailleur ne peut plus signer de bail avec un nouveau locataire si le DPE est en-dessous du seuil autorisé. C’est l’application la plus évidente du texte.
Le deuxième cas, plus souvent oublié, est le renouvellement de bail (bail 3-6-9 arrivant à terme) et la reconduction tacite (fin automatique de bail meublé ou nue). Si votre locataire reste en place et que le bail se renouvelle après l’échéance DPE, vous n’êtes plus en règle. Un locataire bien informé peut, à ce moment, exiger la mise aux normes ou refuser le renouvellement.
Le troisième cas vise la relocation après départ du locataire : impossible de relouer à un nouveau profil, même si le DPE n’a pas changé entre-temps. Le logement est alors mécaniquement bloqué sur le marché tant qu’aucun travaux n’a fait sortir le bien du classement interdit.
À l’inverse, un bail en cours signé avant la date d’interdiction continue de produire ses effets normalement : le locataire conserve son logement, le bailleur continue d’encaisser les loyers. C’est la fin du bail qui déclenche la contrainte, pas l’entrée en vigueur de la loi.
Le cas spécifique des meublés de tourisme et des locations courtes durées
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme classés sont entrés dans le dispositif. Pour toute nouvelle déclaration ou renouvellement d’autorisation en zone tendue, la commune peut exiger que le logement soit au minimum classé D, puis E en 2034. Les communes conservent cependant une large marge d’appréciation locale et l’application varie fortement d’une agglomération à l’autre.
Pour la location saisonnière occasionnelle sans classement, l’interdiction DPE ne s’applique pas directement mais le logement doit rester la résidence secondaire du propriétaire et ne pas dépasser 90 jours de location annuelle à Paris (120 jours ailleurs, selon le règlement municipal).
Dérogations : quand peut-on continuer à louer malgré un mauvais DPE ?
La loi prévoit un garde-fou pour les situations où les travaux ne sont pas possibles ou raisonnables. Le décret n° 2024-1143 du 4 décembre 2024 a formalisé les trois cas de dérogation accessibles au bailleur.
Le premier concerne les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales : bâtiments classés monument historique, biens situés en secteur sauvegardé, immeubles dont la copropriété refuse des travaux de façade. Dans ces cas, le bailleur doit produire un dossier technique démontrant que les travaux nécessaires altéreraient la valeur patrimoniale du bien ou sa structure.
Le deuxième cas est celui des copropriétés bloquées : si l’assemblée générale a voté contre les travaux d’enveloppe (isolation extérieure, remplacement des menuiseries en façade) et que le propriétaire a voté favorablement avec documents à l’appui, il peut invoquer l’impossibilité d’agir. Cette dérogation est temporaire et oblige à relancer un vote à chaque AG.
Le troisième cas vise les travaux disproportionnés économiquement : si le coût estimé des travaux dépasse 50 % de la valeur vénale du logement, un expert peut valider la dérogation. Ce mécanisme reste rare et contraignant à mobiliser dans la pratique.
Erreur fréquente : de nombreux bailleurs pensent qu’un logement de petite surface (studio de 20 m²) sort automatiquement du dispositif. C’est faux. Le DPE a été recalibré en juillet 2024 pour mieux traiter les surfaces inférieures à 40 m², ce qui a fait sortir environ 140 000 logements du statut passoire. Mais le reste du parc reste pleinement concerné par l’interdiction.
Risques et sanctions pour les bailleurs qui louent une passoire
Louer un logement en infraction avec le calendrier DPE expose à plusieurs niveaux de risque, souvent sous-estimés.
Le premier levier est entre les mains du locataire : s’il constate que son logement est classé F ou G après l’échéance qui le concerne, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de travaux. Le juge peut condamner le bailleur à exécuter les travaux dans un délai imposé, sous astreinte financière journalière. Il peut également prononcer une réduction du loyer tant que les travaux n’ont pas été réalisés, voire ordonner le remboursement rétroactif.
Le deuxième levier concerne la Caf et les aides au logement : si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique (classe G interdite depuis 2025, E à partir de 2034 à terme), la Caf peut suspendre le versement des APL au locataire et conserver la part correspondante. Le bailleur se retrouve alors à encaisser un loyer amputé sans recours contre le locataire.
Le troisième levier, moins connu, est l’action de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et des polices municipales de l’habitat. Dans les zones tendues, les signalements de logements insalubres ou énergétiquement indignes augmentent sensiblement, avec à la clé une procédure administrative qui peut aller jusqu’à l’arrêté d’interdiction d’habiter.
Enfin, la revente d’un bien F ou G est désormais plus difficile et plus décotée : une étude du réseau Guy Hoquet publiée en 2024 chiffrait la décote moyenne à 14 % sur les biens F et 18 % sur les biens G, avec un délai de vente allongé de 30 à 60 jours selon les régions.
Le gel des loyers F et G : la contrainte déjà effective
Avant même l’interdiction de location, un dispositif discret mais contraignant s’applique depuis le 24 août 2022 : le gel des loyers des logements F et G. Concrètement, le bailleur d’une passoire thermique ne peut plus :
- augmenter le loyer entre deux locataires (relocation au même tarif que le précédent locataire, revalorisation IRL exclue) ;
- indexer le loyer à l’indice de référence des loyers (IRL) lors du renouvellement ;
- appliquer la clause d’indexation annuelle prévue au bail.
Dans un contexte d’inflation élevée en 2022-2024, ce gel représente une perte sèche pour les propriétaires. Sur un loyer initial de 800 € et avec une inflation cumulée de l’IRL de 11 % entre 2022 et 2026, le manque à gagner atteint environ 88 € par mois, soit plus de 1 000 € par an. Multiplié par la durée moyenne d’un bail, cela représente plusieurs milliers d’euros, souvent supérieurs à l’économie espérée en repoussant les travaux.
Plan de rénovation : comment sortir du classement F ou G ?
Faire basculer un logement de G à E (ou mieux, de F à D) suppose une démarche structurée. À retenir : les travaux à faire ne se devinent pas, ils se diagnostiquent.
Étape 1 : réaliser un audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, tout bien classé F ou G mis en vente doit être accompagné d’un audit énergétique réglementaire. Même si vous ne vendez pas, cet audit est précieux : il hiérarchise les travaux par scénario et chiffre les gains attendus en kWh/m² et en classes DPE. Coût moyen pour une maison individuelle : 600 à 1 200 €, parfois subventionné par MaPrimeRénov’ en cas de rénovation d’ampleur engagée dans la foulée.
À défaut d’un audit réglementaire, un bureau d’étude thermique peut proposer une étude STD (simulation thermique dynamique) plus poussée, utile pour les biens complexes ou atypiques (bâti ancien, pierre, pisé, colombages).
Étape 2 : prioriser l’isolation avant le chauffage
La règle de bon sens en rénovation énergétique reste la même depuis 20 ans : on isole d’abord, on chauffe ensuite. Dépenser 15 000 € dans une pompe à chaleur sur une maison aux combles non isolés revient à alimenter en continu un radiateur dont la chaleur fuit par le plafond.
L’ordre des gains est le suivant pour une maison individuelle classée G :
- L’isolation des combles apporte à elle seule 25 à 30 % de gain thermique. Coût moyen : 20 à 50 €/m² en soufflage de laine minérale ou biosourcée.
- L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) ajoute 20 à 25 % de gain, avec un coût de 120 à 220 €/m² selon le matériau et la complexité.
- Le remplacement des menuiseries (double vitrage ou mieux) apporte 10 à 15 % de gain, au coût de 400 à 900 € par ouvrant posé.
- Le traitement des ponts thermiques pour finaliser l’enveloppe, souvent intégré à l’ITE.
Étape 3 : changer le chauffage et la ventilation
Une fois l’enveloppe traitée, le remplacement du système de chauffage prend tout son sens. Les coûts à budgéter en 2026 :
| Équipement | Fourchette prix (pose incluse) | Gain DPE indicatif |
|---|---|---|
| Pompe à chaleur air/eau | 12 000 à 18 000 € | +2 à 3 classes |
| Chaudière biomasse granulés | 15 000 à 22 000 € | +2 à 3 classes |
| Chauffage électrique à inertie (remplacement convecteurs) | 400 à 900 € par radiateur | +1 classe |
| VMC double flux haut rendement | 4 000 à 8 000 € | +1 classe (couplée à l’isolation) |
À retenir : un bouquet de travaux complet (isolation combles + ITE + menuiseries + chauffage + VMC) coûte en moyenne 45 000 à 75 000 € pour une maison de 100 m² et fait passer la plupart des logements G à C ou D. Entre 40 et 80 % du coût peut être couvert par les aides selon le profil fiscal du propriétaire.
Étape 4 : confier les travaux à un artisan RGE
Les aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) exigent toutes que les travaux soient réalisés par un professionnel titulaire de la mention Reconnu Garant de l’Environnement (RGE). Attention aux certifications non reconnues ou expirées : vérifiez systématiquement la validité sur france-renov.gouv.fr avant de signer un devis.
Les aides financières 2026 pour rénover une passoire thermique
La France a mis en place un empilement d’aides qui couvre une part importante du coût d’une rénovation globale. Les quatre dispositifs à activer dans l’ordre :
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné est le dispositif phare pour les rénovations d’ampleur (gain minimum de deux classes DPE). Il finance jusqu’à 80 % du coût des travaux pour les ménages très modestes, 60 % pour les modestes, 45 % pour les intermédiaires et 30 % pour les supérieurs, dans la limite de 70 000 € de travaux pris en compte. L’accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov’ agréé est obligatoire et son coût (800 à 2 000 €) est également subventionné. Pour les détails des barèmes 2026, consultez notre guide dédié à MaPrimeRénov’ 2026.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) complètent MaPrimeRénov’ sur chaque poste de travaux. Le montant varie selon le gain d’énergie réalisé et la zone climatique : comptez entre 500 et 4 000 € par poste pour une maison individuelle. Les primes Coup de pouce sont particulièrement intéressantes pour le changement de chauffage et l’isolation des combles.
L’éco-prêt à taux zéro finance jusqu’à 50 000 € à 0 % d’intérêt sur 20 ans pour les rénovations globales éligibles à MaPrimeRénov’ Parcours accompagné. Il permet d’avancer la part restant à charge sans surcoût financier. Les banques partenaires (Crédit Agricole, Caisse d’Épargne, Banque Populaire principalement) instruisent le dossier directement.
La TVA à 5,5 % s’applique automatiquement sur les travaux d’amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE, soit un gain net de 14,5 points par rapport à la TVA normale. Enfin, certaines collectivités (Région, Département, Métropole) proposent des aides complémentaires : à vérifier systématiquement auprès de l’Espace Conseil France Rénov’ le plus proche.
FAQ : interdiction de louer une passoire thermique
Un bail signé avant l’interdiction reste-t-il valable ?
Oui, un bail en cours continue de produire ses effets normalement jusqu’à son échéance, son renouvellement ou son terme tacite. L’interdiction ne porte pas rétroactivement sur les contrats déjà actifs. C’est au moment du renouvellement, de la reconduction ou d’une relocation que la contrainte s’impose. En pratique, un propriétaire qui possède une passoire louée depuis 2018 peut encore encaisser des loyers sans travaux mais sans pouvoir augmenter le loyer et sans pouvoir relouer à un nouveau profil quand le locataire partira.
Que risque un bailleur qui loue une passoire après l’interdiction ?
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de travaux sous astreinte, une réduction de loyer ou le remboursement rétroactif d’une partie des sommes versées. La Caf peut suspendre les APL. Aucune sanction pénale n’est prévue à ce jour mais la justice civile dispose d’un arsenal suffisant pour peser lourd sur le bailleur récalcitrant.
Peut-on vendre une passoire thermique sans travaux ?
Oui, l’interdiction porte sur la location, pas sur la vente. En revanche, pour un bien F ou G mis en vente, un audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis avril 2023 pour les classes F et G et depuis janvier 2025 pour la classe E. Les acheteurs négocient désormais la décote sur la base de ce rapport, ce qui raccourcit en pratique la marge du vendeur.
Comment savoir si mon logement est classé F ou G ?
Le DPE est obligatoirement annexé au bail de location et au compromis de vente. Si vous ne disposez pas d’un DPE récent (datant d’après juillet 2021 pour la version réformée), faites-en réaliser un par un diagnostiqueur certifié. Le coût varie entre 100 et 250 € selon la surface. Un DPE réalisé entre 2013 et le 30 juin 2021 n’est plus opposable depuis le 1er janvier 2025 et doit impérativement être refait.
Quels travaux pour passer de G à E en priorité ?
L’audit énergétique chiffre précisément les scénarios mais la combinaison la plus fréquemment efficace reste : isolation complète de la toiture (30 à 40 cm de laine soufflée ou biosourcée), remplacement du simple vitrage par du double vitrage à faible émissivité et traitement des ponts thermiques majeurs. Ce bouquet coûte entre 15 000 et 25 000 € pour une maison moyenne et permet de gagner deux classes DPE dans 80 % des cas, selon les données de l’Ademe.
Les copropriétés sont-elles concernées de la même façon ?
Oui mais avec des spécificités. Chaque lot est évalué individuellement au DPE mais les travaux d’enveloppe (façade, toiture) relèvent du vote en assemblée générale. Les lois Climat et DDADUE imposent désormais un plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, ce qui facilite la planification collective. Le fonds de travaux représente 5 % du budget annuel minimum.
Mon DPE peut-il changer sans travaux ?
Oui, dans deux cas. Le premier concerne la mise à jour méthodologique du DPE en juillet 2024 pour les surfaces inférieures à 40 m² : environ 140 000 logements ont automatiquement gagné une classe sans travaux. Le second concerne les biens dont le DPE initial a été mal réalisé (données de chauffage erronées, surface incorrecte) : un nouveau diagnostic contradictoire peut corriger l’étiquette. Dans tous les autres cas, seuls des travaux réels modifient l’étiquette DPE.
Peut-on louer en dérogation à titre exceptionnel ?
Oui, dans trois cas prévus par le décret du 4 décembre 2024 : contraintes architecturales ou patrimoniales (bâtiment historique, secteur sauvegardé), refus de travaux par la copropriété malgré le vote favorable du propriétaire et travaux disproportionnés économiquement (coût supérieur à 50 % de la valeur vénale). Ces dérogations supposent un dossier technique solide et sont temporaires : elles doivent être renouvelées périodiquement.
Et pour les locations meublées courtes durées type Airbnb ?
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a étendu les contraintes DPE aux meublés de tourisme classés dans les zones tendues. Chaque commune peut désormais exiger un classement minimum (D ou E selon le règlement local) pour délivrer ou renouveler une autorisation de location saisonnière. Les locations occasionnelles de résidence principale sans classement ne sont pas touchées, dans la limite des 120 jours annuels autorisés.